對市區住宅物業管理工作的幾點建議
發布時間：2019-07-19 作者：本站編輯 來源：本站原創 瀏覽次數：
根據2010年年度“專題議政”工作會議的要求，九三學社宿遷市委員會立即成立相關的調研小組。調研小組聽取了市政府辦公室關于宿遷市的情況通報，對市區住宅小區物業管理工作進行了專題調研，考察了兄弟城市住宅小區物業管理工作情況，并組織相關人員召開座談會，了解情況。現將調研情況匯報如下：
一、市區物業管理的基本情況
隨著工業化和城市化進程加快，住宅建設的迅猛發展，大量住宅小區的投入使用。小區的建設和發展是時代進步的體現，同時小區的物業管理水平直接關系著一個城市的品味和精神面貌，為了保持小區的建筑的完好，發揮其整體功能和綜合效益，必須對附屬物、場地、環衛、綠化、治安等進行專業化管理。我市從上世紀九十年代末開始正式有了物業管理，十多年來，物業管理從無到有，覆蓋面不斷擴大，管理范圍從單純的住宅小區發展到寫字樓、醫院、商廈等多元化管理；服務項目從單純的打掃衛生到住宅設施設備維修、小區治安防范、衛生保潔、綠化養護、特約服務等一系列的配套服務。物業管理在推動現代城市發展、提升城市形象、提高市民生活質量和素質各方面都發揮了巨大的作用。
到2009年底，我市共有物業服務企業135家。市區的物業服務企業由建市初的1家發展到73家，物業管理覆蓋率達97.6%，管理面積861.38萬平方米。其中，市區負責住宅小區物業服務的企業47家，二級企業2家，三級企業36家，暫定三級資質9家，物業服務面積728.58平方米，保安人員705人，保潔人員389人，專業技術及物業資格248人，從業人員總數1342人。目前，我市已有7個住宅小區獲得了“省級優秀物業管理住宅小區”、2個辦公大廈獲得“省級優秀物業管理大廈”、2個工業項目獲得“省級優秀物業管理工業園區”、6個住宅小區獲得“市級優秀物業管理住宅小區”、 17個住宅小區獲得“市十佳安全文明小區”稱號。
二、存在問題
盡管如此，由于各種客觀原因，小區物業管理工作存在一些矛盾和問題。
一是部分物業管理企業經營不規范，服務不到位。
個別企業服務意識差，制度不健全，維修不及時，保潔不徹底；忽視業主權益，不完全按合同、標準履行職責；管理人員素質不高，責任心不強。
二是開發建設單位遺留問題給物業管理帶來糾紛。
開發建設單位與物業管理企業職責劃分不清，前期物業管理進入程度低，小區建設與物業管理交接不規范，給后續的物業管理帶來了諸多糾紛。
三是房屋專項維修資金收繳參差不齊。
目前，新建商品住宅個人繳納專項維修資金在全市已形成共識，但早期建成小區收繳率低。
四是老舊住宅小區物業管理難。
此類小區由于歷史的原因，大部分配套不完善，四周無封閉，管線破損，主體建筑破舊，地面硬化差，綠化不達標，違章建筑多。這些小區的收費價格偏低，加之水電跑、冒、漏的損耗，物管企業虧損經營，物業服務水平低，物業管理難度大，小區的形象與現代城市發展很不相稱。
三、建議
針對以上存在問題，結合宿遷市情，我們提出以下建議。
（一）規范物業管理公司行為，提升物業管理人員素質。
近兩年我市住宅產業發展較快，一些住宅小區相繼配備了智能化設施、設備，如寬帶入戶、電子監控等設備，這就要求物業管理公司除了增強合同意識、服務意識，還應具備相應的專業知識和技術，具備相應的專業資格，做到真正服務住戶，讓大家滿意。
（二）從小區開發階段介入物業管理工作。
本應由開發建設單位承擔的房屋質量、小區的配套、廣告宣傳承諾等問題，部分轉嫁給了物業管理企業，這就給后期物業管理帶來很多矛盾。建議在小區驗收之前，開發商要解決所有小區的配套、購房合同中承諾的所有問題，否則，不給驗收。另外，針對建筑質量，除了供熱、供水系統，電氣管線、及排水管道、設備安裝、維修工程，質量保修期為2年，屋面防水為5年，房屋白蟻防治為15年，地基基礎工程和主體結構工程為合理使用年限，一般不少于50年。一般小區建成后，開發商大多離開宿遷，如果建筑出現開發商應該承擔的質量問題，業主甚至建設局很難聯系到開發商，建議建設局相關部門對在宿開發商建立網上備案、查詢系統，并對開發商處理質量問題情況進行公開，便于用戶和建設相關部門進行追蹤和聯系，進而解決質量問題。
（三）對物業收費實行聽證制度。
由于部分小區服務質量和收費標準不符，有的小區建設標準高，服務標準低，鑒于物業管理與百姓生活息息相關，在制定或調整物業費收費標準時應采取聽證制度。
（四）用房屋專項維修資金的收益補貼物業管理。
對于一個城市來說，房屋專項維修資金是一筆不小的資產，這筆資金收益很大，建議用這部分收益以小區為單位補貼給居民作為物業費，這樣既減輕居民負擔，也能保證物業管理公司有穩定的收益。
（五）對小區的現有資源的合理整合和利用。
作為一個小區公共部分的建筑和道路等財產屬于全體業主所有，建議將公共部分的財產出租收益補償物業費，降低居民物業負擔，公共部分財產較多的小區對外公開承包的同時把小區的所有物業管理捆綁承包出去，這就形成一個多贏局面。
（六）加強對小區業主委員會成立和運行的指導。
良好的小區環境除了需要高質量的物業管理和服務外，還需要一個全心全意為小區業主當家的業主委員會。業主委員會除了要協調物業公司為居民搞好服務以外，重視切實解決物業管理收費中出現的難點，倡導居民了解物業條例，促進業主對物業管理條例的了解，讓業主委員會真正起到促進和監督物業的職能作用，真正做到法制社會，文明小區。
二○一○年十二月二十九日